Par Yamina Lasla (*)
Les difficultés que rencontrent les promoteurs immobiliers, de la wilaya de Béjaïa, dans le développement de leurs activités sont liées en premier lieu au foncier. Les autres contraintes sont d’ordre administratif et financier. Les enquêtes, que nous avons menées sur le terrain, posent, en outre, un problème de taille à savoir la non-disponibilité de la main d’œuvre qualifiée. Pour ce qui est des matériaux de construction, ils sont actuellement loin des pénuries des années 90. Il est clair que pour la majorité des promoteurs enquêtés, le foncier et dans une moindre mesure l’accès au financement constituent un problème majeur et restent toujours entravés par les procédures administratives. Au regard de ces contraintes, l’on constate que les instruments juridiques et administratifs ne permettent pas la prise en charge et la maîtrise de l’activité immobilière en matière de foncier ou de financement. Des retards sont enregistrés dans la délivrance des permis de construire, des certificats de conformité ainsi que dans le branchement au réseau d’assainissement.
Les problèmes rencontrés ne sont, sans doute, pas sans impact sur les projets menés que ce soit en matière de rentabilité, de délais de réalisation ou du prix et de qualité de l’ouvrage. Le tableau ci-dessus indique que la moitié des répondants avance que les contraintes rencontrées ont un impact direct sur les délais de réalisation des constructions. En effet, la lenteur dans les procédures administratives retarde le démarrage des projets et se répercute forcement sur les délais de réalisation. Il existe également un décalage entre l’achat d’un terrain destiné à la promotion et l’obtention d’un permis de construire qui passe par plusieurs études de telle sorte que le processus connaît de grandes difficultés. En outre, pour près de 17% les contraintes rencontrées ont un impact direct sur la qualité de l’ouvrage, la rentabilité du projet à prés de 28% et sur le prix de la construction (5,5%).
Le tableau ci-dessus, fait apparaître clairement l’impact des contraintes juridiques et réglementaires rencontrées par les enquêtés sur les délais de réalisation. En effet, 50% des retards dans les délais de réalisation sont dus aux procédures administratives et juridiques pour plus de 22% et au foncier pour prés de 19,5%, suivis de la rentabilité du projet (prés de 28%) comme contrainte de réalisation. En outre, le foncier constitue la plus grande contrainte (prés de 39%) dans la wilaya de Béjaia dans la réalisation des logements. Les procédures administratives occupent la seconde place en matière de contraintes (30,55) alors que le financement vient en troisième position soit prés de 19,5%.
Pour ce qui est du foncier 61% des terrains destinés à la construction ont été mobilisés très lentement et obtenus à 47,2 % auprès des particuliers. Seuls pour 19,4 % la mobilisation était rapide. En plus du problème lié à la disponibilité des terrains urbanisable, la mobilisation constitue une autre contrainte. I.es terrains destines a la construction ne sont pas disponibles dans l’immédiat, l’achat d’un terrain nécessaire un temps de recherche et un autre pour les interventions administratives.
Pour approfondir ta question du foncier dans la région, nous avons introduit la question relative aux instruments d’urbanisme. Les instruments d’urbanisme définissent en particulier les conditions qui permettent d’une part, de rationaliser l’utilisation des espaces, de préserver les activités agricoles, de protéger les périmètres sensibles, les sites et les paysages et d’autre part, de prévoir les terrains réservé au activités économiques et d’intérêt général et aux constructions pour la satisfaction des besoins présents et futurs en matière d’équipements collectif s de services d’activités et de logement. Les instrument urbanisme sont présentés par le plan d’occupation des sols (POS) et le Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme ( PDAU). Ils étaient l’un des éléments introduits après les réformes engagées à partir de 1990 avec la mise en place d’un nouveau dispositif législatif en matière du foncier urbanisable.
Les procédures de leur élaboration et d’approbation sont fixées respectivement pour le PDAU et POS par le décret exécutif n°11-177 et n° 91-178 du 28 mai 1991. La politique du logement en Algérie a montré plusieurs limites. Le pays enregistre toujours un déficit flagrant alimenté par la croissance démographique et l »exode rural massif. Le secteur du logement a été marqué par une série de réformes, engagées notamment à partir de 1990 pour asseoir les changements imposés par le PAS et les nouvelles orientations de l’économie. Le principal axe de ces réformes a concerné le volet financement. Tout au long de ce travail, nous avons tenté d’évaluer la politique de l’Etat en matière de financement du logement el la participation du système bancaire à ce financement. En outre, nous avons également pu cerner les contraintes auxquelles se heurtent les promoteurs immobiliers dans la wilaya de Béjaia. Malgré les insuffisances qui peuvent marquer ce travail et que nous revendiquons, nous avons pu arrêtes certaines conclusions. Pendant deux décennies. L’Etat Algérien a entrepris une série de mesures caractérisées parfois par l’encouragement de l’initiative privée en raison de l’insuffisance des moyens de l’Etat et d’autres fois par son engagement en faisant du social.
Depuis quelques années, les pouvoirs publies ont tente d’agir sur la demande en ciblant la hausse de la solvabilité des citoyens en espérant qu’elle puisse stimuler et absorber l’offre. Cependant, ces efforts n’ont eu qu’un faible impact sur la satisfaction de la demande en logement. Malgré l’implication des banques dans le financement du logement, ce dernier reste largement supporté par l’Etat et la CNEP banque.
De plus, la politique d’aide au logement continue d’impliquer davantage l’Etat dans les programmes de logement envisagés. A l’examen de l’offre de logement dans la wilaya de Béjaia, nous avons observé observe que les contraintes liées a l’indisponibilité de terrain et aux contraintes bureaucratiques et financières sont a l’origine des difficultés auxquelles se heurtent les promoteurs immobiliers dans la wilaya de Béjaia. Le problème du foncier et la rareté des terrains favorables à l’implantation de projets de construction de logements au niveau de la wilaya consume la principale contrainte en raison de la configuration géographique de la région. L’activité de promotion immobilière dans la wilaya de Béjaia est contrainte plus par le foncier que par l’indisponibilité de fonds.
Y.L.
(*)Auteur d’une thèse de magistère intitulée » Contribution à l’étude des politiques de financement du logement en Algérie : cas de la wilaya de Bejaïa). Sous la direction du Dr. Nouara Kaid-Tlilane (Université de Bejaïa).