Djamel Azzoug, président de la Fédération BTHP/CAP de Béjaïa, dresse dans cet entretien l’état des lieux du chantier LSP au niveau de la wilaya. Un programme qui, selon ses dires subit nombre de blocages et entraves administratives.
La dépêche de Kabylie : Depuis peu, les promoteurs privés engagés dans le programme LSP de la wilaya de Béjaïa se sont lancés dans un mouvement de protestation dénonçant les “blocages” administratifs. A quoi tiennent ces entraves ?
ll D. Azzoug : Il y a en fait trois points de blocage pour l’essentiel. Le premier a trait à la problématique du terrain.
La procédure d’acquisition du terrain, à travers l’établissement de l’acte d’acquisition prend bien trop de temps. Le problème est exacerbé par la question du prix du terrain qui n’est pas connu au départ. Ainsi, les dossiers concernant la deuxième tranche du programme LSP se trouvent au niveau technique de wilaya alors que les prix du terrain ne sont toujours pas connus.
Autre problème lié au terrain : la question de sa cessibilité. Quelle partie du terrain est cessible au promoteur ? Ceci n’est pas défini dans la mesure où il leur est cédé des terrains qui ne sont pas viablilisés.
Du coup, les promoteurs, en plus de l’assiette du bâtiment, sont censés payer les VRD (voiries et réseaux divers). Or, les voiries primaires et secondaires sont à la charge de l’Etat. Donc ils nous faut d’autant plus éviter les surcoûts de la construction en procédant à l’identificaion des terrains que le prix du LSP est plafonné à 2000 000 de dinars. Or, ce problème est susceptible de pénaliser économiquement le promoteur et partant l’acquéreur… Second point de blocage que nous dénonçons concerne le permis de construire. A ce niveau nous souffrons de carences au niveau de l’administration, plus précisément de la DUCH, chargée de l’étude des dossiers.
Le permis, une fois déposé à la Duch, les divers services donnent leur avis (les secteurs de l’hydraulique, de la santé, la DTP, par exemple !). Or, ce processus accuse trop souvent des blocages qui proviennent de ces divers services. Le cas de Tichy par exemple qui a vu la DTP s’opposer au projet pour cause d’alignement par rapport à la RN 9. Or, comme il a été demandé aux promoteurs d’entamer les chantiers avant la finalisation des dossiers administratifs ceux-ci ont respecté le POS, mais aussi l’alignement des bâtiments. Le problème de la RN 9 n’est pas le leur, mais tient à l’inadéquation des instruments d’urbanisme avec les plans de développement des routes. Par ailleurs, si l’on avait finalisé les dossiers avant que l’on nous demande de commencer les travaux, ce type de problèmes n’aurait pas eu lieu. En bref, ces blocages et dysfonctionnements entraînent des retards de 5 à 6 mois en matière de permis de construire. Enfin, le troisième blocage concerne la validation du programme au niveau de la Direction du logement et des équipements publics (la DLEP). En fait, alors qu’elle est juste censée s’en tenir à sa mission de vérification du respect de la typologie du logement, la surface habitable et autres standards, elle outrepasse ses prérogatives et génère de sérieux blocages. Elle se mêle, par exemple, des questions de conformité avec le permis de construire, du contrôle technique qui relèvent respectivement de la DUCH et du CTC. Or, cet arbitraire doit cesser d’autant plus que le rôle de la DLEP est crucial. Il faut savoir, par exemple, que l’aide de l’Etat à travers la CNL au profit de l’acquéreur dépend de ce département, dans la mesure où le déblocage par tranches de cette aide a lieu en fonction des constatations de l’état d’avancement des travaux par la DLEP.
Dans quelles mesures ces blocages pénalisent-ils les promoteurs en matière notamment de l’avancement du programme LSP ?
ll Les promoteurs privés sont relativement bien avancés. Il y en a même certains qui en sont à 80 et 90% des réalisations. Simplement, le financement pose problème, en aval surtout. En effet, il faut savoir que pour ouvrir droit aux crédits CNL et au crédit acquéreur, conditionnés par prise d’hypothèque, il faut satisfaire à toute une démarche de constitution de pièces, dont le contrat de vente qui ouvre droit au crédit.
Or, toutes ces pièces sont soumises à la conservation foncière qui, pour chaque enregistrement, absorbe 2 à 3 mois de temps ! Un délai auquel s’ajoute celui tout aussi long de l’étude du crédit. Un retard qui se répercute d’autant plus sur nous que le crédit est une partie très importante du financement.
A ce train les délais de livraison ne seront jamais respectés… ?
ll Les délais de livraison sont notifiés dans le contrat de vente sur plan, et ce n’est qu’une fois que le contrat est établi que le promoteur s’engage en termes de délai vis-à-vis de l’acquéreur. Or, la grande partie des promoteurs n’a pas encore établi ces pièces, les chantiers ont démarré entre août et septembre 2005 et nous sommes en novembre 2006.
Le délai raisonnable et logique de livraison va de 12 à 18 mois. Donc, dans des conditions normales, les promoteurs auraient tous livré le programme de la première tranche, ce qui n’est pas le cas pour les raisons évoquées et diverses autres aussi, tels le problème de la ligne de haute tension qui traverse le chantier de Sid Ali Labhar à Béjaïa, non réglé à ce jour malgré toutes nos démarches auprès de Sonelgaz, le cas de Tazmalt où les citoyens refusent l’implantation du projet sur le terrain prévu, pour des raisons qui leur appartiennent, etc.
Quoi qu’il en soit, sur les
4 500 LSP prévus pour la wilaya de Béjaïa, 4 050 constituant les trois tranches sont officiellement lancés, soit avec un déficit de 450 logements qui devra être comblé par une 4e tranche.
Or, en deux ans (à avril 2009), vu l’état actuel des projets, livrer 4 500 logements est une véritable gageure !
Hakim O.